Tu viens de signer un bail… ou tu t’apprêtes à louer ton logement ? Au Burkina Faso, la relation entre propriétaire (bailleur) et locataire n’est pas laissée au hasard : elle est encadrée par la loi n°103-2015/CNT portant bail d’habitation privée.
Dans cet article, on décortique pour toi, en langage simple et accessible, ce que dit cette loi, à qui elle s’applique, et pourquoi la connaître te protège, que tu sois locataire ou propriétaire.
📋 Au sommaire de ce guide :
1 À quoi sert la Loi 103 ?
La Loi n°103-2015/CNT a un objectif très clair : organiser, clarifier et sécuriser les rapports juridiques entre bailleurs et locataires pour l'ensemble des locations à usage d’habitation privée sur le territoire du Burkina Faso.
Concrètement, elle définit de manière précise :
- Les règles de conclusion du contrat de bail : la forme obligatoire, le contenu minimal, et la légalisation auprès des autorités locales.
- Les obligations de chaque partie : qui prend en charge les grosses réparations, qui assure l'entretien courant, comment et quand régler le loyer.
- Les conditions d'évolution du bail : révision du montant du loyer, sous-location, cession de bail, préavis de congé et conditions légales d'expulsion.
- La procédure en cas de litige : désignation du tribunal compétent, délais d'assignation et recours d'urgence.
2 Quels logements sont concernés ?
La loi s’applique obligatoirement aux locations de locaux à usage d’habitation ainsi qu'à leurs dépendances directes (cours privées, terrasses, garages, jardins, etc.).
✅ Logements concernés
- Villas et maisons en cour unique
- Appartements et immeubles résidentiels
- Célibatoriums et cours communes
- Chambres-salons et studios d'habitation
❌ Logements & baux exclus
- Baux de terrains agricoles
- Locaux à usage commercial, industriel ou artisanal
- Bureaux pour l’exercice d’une profession libérale
- Locations de logements meublés (nuitées, meublés touristiques)
- Baux emphytéotiques et location-accession
Si vous louez une villa à Somgandé, un appartement à Ouaga 2000 ou un célibatorium à Bobo-Dioulasso pour y vivre au quotidien, vous êtes pleinement sous la protection de la Loi 103.
3 Bailleur, locataire, logement décent : les définitions clés
La loi pose des définitions juridiques claires :
- Bailleur : toute personne physique (propriétaire individuel) ou morale (société, agence mandatée) qui donne en location un immeuble à usage d’habitation.
- Locataire : toute personne physique ou morale qui prend en location un local pour y habiter.
- Immeuble à usage d’habitation : tout bâtiment ou local destiné au logement avec ses dépendances (cours, hangars, parkings).
⭐ Qu'est-ce qu'un « Logement Décent » selon la loi ?
Un propriétaire n'a pas le droit de mettre en location un bien insalubre ou dangereux. Au Burkina Faso, un logement est qualifié de décent lorsqu'il répond aux critères minimaux suivants :
4 Le contrat de bail : ce que la loi impose
4.1. Un contrat écrit obligatoire en 4 exemplaires
Finis les simples accords verbaux « à la parole » : la Loi 103 exige formellement un acte écrit, établi en quatre (4) exemplaires originaux, daté, signé par les deux parties et légalisé auprès de la mairie / commune où se situe le bien.
Le parcours légal des 4 exemplaires :
- La mairie conserve deux (2) exemplaires lors de la légalisation.
- La mairie doit en transmettre un exemplaire sous 15 jours à la division fiscale territoriale compétente.
- Le bailleur est tenu d'enregistrer le contrat auprès de l'administration fiscale dans les 21 jours suivant la légalisation.
- Le locataire et le bailleur conservent chacun leur exemplaire légalisé.
4.2. Les mentions obligatoires du contrat
Pour être complet et vous prémunir contre tout flou juridique, le bail doit mentionner :
- L’identité complète des parties (noms, prénoms, pièces d'identité, professions, domiciles) et l'identité du mandataire s'il s'agit d'une agence ou d'un démarcheur agréé.
- La description précise du local loué, son adresse exacte, ses dépendances et les compteurs (Cash Power, compteur ONEA).
- Le montant précis du loyer mensuel et la date limite de règlement chaque mois.
- La nature exacte des charges supportées par le locataire (eau commune, électricité, vidange fosse).
- Le montant du dépôt de garantie (caution).
- La répartition spécifique des obligations de réparation.
5 Durée du bail, garantie et état des lieux
5.1. Durée du bail
Le contrat peut être conclu à durée déterminée (1 an renouvelable par exemple) ou à durée indéterminée.
5.2. Dépôt de garantie : Plafond strict à 2 mois
La règle d'or : 2 mois de loyer MAXIMUM
Au Burkina Faso, exiger 3, 4 ou 6 mois de caution est illégal pour une habitation. La Loi 103 stipule que le dépôt de garantie ne peut en aucun cas excéder deux (2) mois de loyer.
Ce dépôt sert exclusivement à garantir les loyers impayés et les réparations locatives à la sortie. Il doit être restitué au locataire à la fin du contrat après déduction des éventuelles réparations justifiées par l'état des lieux.
5.3. État des lieux d'entrée et de sortie : Obligatoire !
La loi impose un état des lieux contradictoire en deux exemplaires : un à la remise des clés (entrée) et un au départ du locataire (sortie).
Il doit être écrit, précis, daté et signé. Évitez absolument les formules vagues comme « bon état général ». Précisez l'état de la peinture, des sanitaires, de la serrurerie, des fenêtres et des robinets.
À défaut d'état des lieux d'entrée, la loi présume que le local a été remis en parfait état d'usage, ce qui désavantage le locataire lors de la restitution de la caution !
6 Les grandes obligations : Qui paie quoi ?
Voici la synthèse des devoirs respectifs imposés par la législation :
| 👑 Obligations du Bailleur (Propriétaire) | 🏠 Obligations du Locataire |
|---|---|
|
|
7 Loyers : Plafonnement et révision
7.1. Le principe du plafonnement
La Loi 103 stipule que le loyer ne peut être fixé arbitrairement : la valeur locative annuelle maximale est plafonnée à 7% du coût de réalisation de l’immeuble, selon un référentiel arrêté tous les 3 ans par le ministère en charge de l’habitat. En cas d'abus manifeste, le locataire peut saisir le juge pour faire réajuster son loyer.
7.2. La révision triennale du loyer
Un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer chaque année ou selon son humeur. La révision est encadrée :
- Un délai minimum de 3 ans doit s'écouler avant toute révision.
- L'augmentation maximale est plafonnée par décret (en moyenne 5% sur la période triennale).
8 Sous-location, cession de bail et résiliation
Sous-location : Le locataire ne peut ni céder son bail ni sous-louer le local sans l'accord écrit préalable du bailleur. Tout sous-locataire non autorisé est considéré comme occupant sans droit ni titre et peut être expulsé sans délai.
Préavis de congé :
- Préavis pour le locataire : 2 mois pour un bail à durée déterminée, 3 mois pour un bail indéterminé.
- Congé donné par le bailleur : Uniquement pour motif réel et sérieux (reprise pour habiter soi-même ou ses enfants, démolition/travaux lourds, ou non-paiement prolongé).
9 En cas de litige : Quelle est la procédure ?
En cas de contentieux (loyers impayés, refus de libérer les lieux, dégradations), la compétence revient exclusivement au Tribunal de Grande Instance (TGI) de la localité où se trouve le logement (Ouagadougou, Bobo-Dioulasso, Koudougou, etc.).
⚖️ Exécution provisoire :
Les jugements rendus par le tribunal sont généralement assortis de l’exécution provisoire, permettant de faire exécuter l'expulsion ou le recouvrement même si un recours en appel est formé.
10 Pourquoi cette loi vous concerne, même avec CozyLocation ?
Que vous trouviez votre bien auprès d'un particulier, d'un démarcheur ou directement via l’application CozyLocation, la Loi 103 reste le socle juridique obligatoire.
Comment CozyLocation simplifie et applique la Loi 103 pour vous :
- ✔ Modèles de contrats conformes : Génération automatique de baux écrits intégrant toutes les mentions légales burkinabè.
- ✔ Fini les abus de caution : Alerte automatique et blocage des cautions supérieures à 2 mois de loyer.
- ✔ Quittances dématérialisées : Délivrance instantanée de reçus de paiement signés et horodatés après chaque règlement.
- ✔ Certification des logements : Vérification physique sur le terrain des normes de décence (eau ONEA, compteur Cash Power sécurisé).
Une question ou un litige sur votre bail ?
Échangez directement avec un conseiller juridique CozyLocation sur WhatsApp.