1. Le principe général : Grosses réparations vs Entretien courant
Au Burkina Faso, la règle fondamentale posée par la Loi n°103-2015/CNT (Articles 15 et 25) et précisée par le Décret n°2018-0687 repose sur une distinction nette :
- Le bailleur (propriétaire) est garant de la solidité, de la structure et de la pérennité du bâtiment ainsi que de ses équipements majeurs d'assainissement et d'adduction.
- Le locataire a la charge des menues réparations et de l'entretien quotidien lié à son usage personnel du logement.
2. La liste officielle des travaux à la charge du bailleur
L'Article 3 et l'Article 4 du Décret n°2018-0687 dressent un inventaire précis des travaux qui incombent exclusivement au propriétaire :
👑 Travaux obligatoires du Propriétaire :
- 🧱 Structure & Gros œuvre : Murs porteurs, voûtes, poutres, toitures entières, travaux d'étanchéité, traitement des décollements et fissurations du béton, ravalement des façades.
- ⚡ Réseau électrique général : Câblage principal, raccordement extérieur SONABEL, colonnes montantes, disjoncteurs centraux, dismatics et rhéostats.
- 💧 Plomberie & Adduction d'eau : Raccordement extérieur ONEA, tuyauteries encastrées dans les murs ou la dalle, forage et château d'eau.
- 🛡️ Clôtures & Protection : Murs de soutènement, digues et murs de clôture extérieure.
- 🛗 Équipements lourds : Réparation et maintenance des ascenseurs et des installations de climatisation centrale.
3. La liste officielle des réparations à la charge du locataire
À l'inverse, l'Article 6 du Décret détaille les menues réparations locatives courantes dues à l'usure d'usage normale :
🏠 Réparations courantes du Locataire :
- 🚪 Portes et fenêtres d'usage privatif : Réparation des poignées, serrures, pênes, verrous, charnières, boulons et remplacement des vitres cassées par mégarde.
- 💡 Accessoires électriques terminaux : Remplacement des ampoules, tubes lumineux, prises de courant et interrupteurs muraux endommagés par l'usage quotidien.
- 🚰 Sanitaires terminaux : Mécanisme du flotteur ou clapet de la chasse d'eau du WC, mécanisme du lavabo ou de la baignoire, remplacement des joints et têtes de robinetterie, flexible et pommeau de douche.
- 🎨 Finitions intérieures : Retouches de peinture intérieure dues à des taches ou accrocs, petit entretien de ferronnerie intérieure.
4. Le cas brûlant de la fosse septique et des disjoncteurs
C'est l'un des litiges les plus fréquents au Burkina Faso. Que dit textuellement le décret ?
« Article 4 (Décret 2018-0687) : Les réparations locatives et les entretiens des installations à la charge du bailleur incluent essentiellement [...] le curage des puits, des fosses d'aisance et des canalisations servant à l'écoulement des eaux. »
La vidange de la fosse septique est donc légalement à la charge du propriétaire, sauf stipulation expresse et équilibrée dans le contrat de bail (par exemple si une cour unique a été remise avec fosse entièrement vidée lors de l'état des lieux d'entrée).
Concernant l'électricité, l'Article 6 exclut formellement de la charge du locataire « les dismatics, disjoncteurs et rhéostats ». Si le disjoncteur général grille suite à une surtension SONABEL ou à un vieillissement des câbles, le remplacement revient à 100% au bailleur.
5. La règle de la vétusté et du cas de force majeure
L'article 20 de la Loi 103 et l'article 4 du Décret stipulent que le locataire ne répond jamais des dégradations provoquées par la vétusté (usure naturelle du temps), le vice de construction ou la force majeure (inondation, foudre, tempête).
Si une tuyauterie rouillée cède dans le mur ou si des infiltrations d'eau de pluie endommagent le plafond en staff, le propriétaire ne peut en aucun cas déduire ces réparations de la caution du locataire à sa sortie.
6. Le bailleur refuse de réparer : La procédure d'imputation légale
Votre toit coule ou la fosse déborde, mais le propriétaire fait la sourde oreille ? Ne faites pas l'erreur de cesser de payer votre loyer de vous-même : vous seriez considéré comme locataire défaillant.
Voici la procédure légale fixée par l'Article 15 de la Loi 103 :
- Adressez une sommation formelle écrite : Mettez en demeure le bailleur de faire les réparations nécessaires par écrit (lettre avec décharge, huissier ou notification officielle).
- Attendez le délai légal d'un (1) mois : Si le bailleur n'a pas réagi au terme de 30 jours, saisissez le président du Tribunal de Grande Instance (TGI) en référé.
- Demandez l'autorisation d'imputer le coût sur le loyer : Le juge fixe le montant estimé des réparations, vous autorise à faire exécuter les travaux et ordonne que la facture soit directement déduite de vos prochains loyers.
7. Comment CozyLocation prévient les litiges de travaux
Grâce aux baux certifiés générés par l'application CozyLocation, chaque contrat comprend une annexe exhaustive reprenant point par point la grille du Décret 2018-0687. De plus, l'état des lieux d'entrée avec photos horodatées empêche toute contestation injustifiée à la sortie.